Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

При организации жилого пространства владельцы квартир всегда стремятся сделать его максимально комфортным для проживания. Однако, часто возникает необходимость перепланировки, чтобы добиться желаемого результата. Но прежде чем браться за перепланировку, необходимо учесть множество деталей, так как такие работы выходят за рамки обычного ремонта.

Есть распространенное мнение о том, что несущие стены нельзя трогать при перепланировке. Но это мнение ошибочно. В то время как их сносить строго запрещено, однако, возможно сделать проем в несущей стене. Такая работа потребует серьезных инженерных расчетов, высококачественных строительных работ и правильного согласования. Необходимо предоставить доказательства Мосжилинспекции, что перепланировка не угрожает безопасности проживающих в здании людей и не приведет к разрушению конструкции здания.

Правила согласования перепланировок с затрагиванием несущих стен

Если вы планируете перепланировку квартиры, важно знать правила ее согласования. В общем случае, процесс согласования выглядит следующим образом:

1. Получение первоначального плана БТИ.
2. Получение положительного заключения от авторов проекта дома о возможности затрагивания несущих конструкций.
3. Разработка проекта перепланировки, включая работы по усилению несущих конструкций, и согласование его в Мосжилинспекции.
4. Проведение работ и приемка квартиры МЖИ после ремонта.
5. Получение обновленного плана БТИ и внесение изменений в ЕГРН.

Однако, если проект затрагивает несущие стены, то для составления технического заключения необходима участие авторов проекта дома. В случае, если они запрещают проемы в несущих стенах, придется подумать о другом варианте перепланировки.

Кроме того, если требуется сделать проем в несущей стене, необходимо проверить наличие проемов у соседей этажом выше и этажом ниже, а при наличии деревянных перекрытий, необходимо проверить их надежность, вскрывая пол.

Не следует забывать, что самовольная перепланировка является административным нарушением и может привести к неприятным последствиям. При несогласованной перепланировке, владельцу квартиры придется заплатить штраф и вернуть квартиру к ее исходному виду. Кроме того, неправомерная перепланировка может создавать проблемы при продаже квартиры или ее сдаче в аренду, а также передаче в залог банку.

Хотя, в теории, можно узаконить перепланировку после ее окончания, данный вариант крайне не рекомендуется. Практически, перепланировка может оказаться невозможной для согласования, если были грубые нарушения, такие как размещение ванной или кухни над жилыми комнатами соседей или объединение комнаты с газифицированной кухней. Чтобы избежать подобных проблем и не тратить большие суммы денег впустую, следует проводить перепланировку по описанному выше алгоритму.

Разные дома требуют разного подхода при перепланировке квартиры. В частности, не во всех домах перепланировка потребует решения проблем, связанных с несущими стенами, поэтому процедура согласования может быть проще.

Монолитный дом

В данном типе домов проекты обычно индивидуальны и авторство принадлежит тому или иному архитектурному бюро. Поэтому лучше всего обращаться напрямую к авторам проекта. Кроме того, в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими стенами не являются.

Панельный дом

Практически все панельные дома в Москве проектировала ОАО «МНИИТЭП». Хотя существуют и другие авторы проектов, но они уже не занимаются составлением технических заключений.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены с толщиной более 30 см. Если в результате ремонта затрагивается несущая стена, в том числе если дом кирпичный, а перекрытия деревянные, то необходимо обратиться за помощью к ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом

В домах из бетонных блоков редко встречаются несущие стены, которые могут затронуть перепланировку квартиры. Все зависит от типовых проектов, по которым был построен дом. Важно знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

Если возможность установить авторство проекта отсутствует, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, необходимо обратиться за помощью к ГБУ «Экспертный центру», так как эта универсальная организация работает с такими случаями и способна выдать техническое заключение.

Вопросы согласования и перепланировки квартиры являются дорогостоящими процессами. Если вы хотите создать дверной проем в несущей стене, необходим проект перепланировки и профессиональные инженерные расчеты, которые учтут габариты, нагрузки и усиление проема. Некачественные работы могут привести к появлению трещин в стене или к ее обрушению, особенно если проем расположен на первом этаже. Техническое заключение в случае перепланировки квартиры в панельном доме стоит около 60 тысяч рублей и оформляется в течение месяца. Устройство проема и его усиление в стандартном исполнении обойдется в 45 тысяч рублей. Если же вы собираетесь создать проем в несущей стене, заранее возьмите в расчет, что срок согласования и его стоимость возрастут в полтора-два раза.

Кстати, для резки проемов в несущих стенах используют диски с алмазным напылением, что позволяет получить ровные кромки и избежать появления трещин в стене. Однако, для выполнения таких работ необходим допуск СРО со стороны бригады.

При создании проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Это делает проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен осуществлять авторский надзор, иметь допуск СРО и вести журнал производства работ с печатями. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. С актом следует обратиться в БТИ, чтобы зафиксировать новую планировку и внести ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

В любом случае, перепланировка квартиры дает ряд преимуществ, позволяя изменить площадь тех или иных помещений, разделить смежные комнаты, сделать более удобным вход в кухню и добиться других изменений. Однако, необходимо уделить особое внимание вопросам законного согласования, особенно если запланированные изменения касаются несущих стен.

Фото: freepik.com